代  理  词

尊敬的审判长、审判员:

我受本案原告委托，作为代理人参加诉讼，通过调查、阅卷及法庭审理，对本案有了全面了解，现提出代理意见如下：

一、被告采用欺诈、隐瞒方式，违反双方合同约定，侵犯了原告的优先承租权，也违反了合同法的诚实信用，有约必守的基本原则。

1、双方合同明确约定“合同到期，除甲方自用外，乙方享有优先承租权”，这是一个附条件的合同，即合同到期后，除甲方自用外，乙方享有优先续租的权利。

2、合同到期前，被告欺骗原告声称自己做家纺生意，收回了房屋。但私下却将房屋租给他人并采取欺骗方式谎称与他人合伙，被告的这种行为，违反了合同约定，剥夺了原告的优先承租权。

二、被告应无条件返还保证金。合同明确约定原告“提前预交3个月租金作为保证金，违约不退”。本案中，由于被告违约，剥夺了原告优先承租权， 被告应返还该笔5400元保证金。

三、被告应返还原告所有的玻璃大门一堂、验光室槅门一堂、吊顶灯碗三十个、电线线路三条。理由如下：

1、根据合同约定，除地坪、吊顶归被告外，其他皆归原告所有；2、原告在取得这些物品时，支付了相应对价，而被告并未支付一分钱，因此，这些物品理应属于原告合法所有的财产，不属于民法上的添附，不适用添附处分规则，不应有被告取得这些财产；

3、退一步，即便属于添附，由于被告违约， 侵犯了原告的合法权益，这些物品也应返还原告。

四、被告应支付原告六个月房租损失的违约金。

1、双方补充规定明确约定：甲方须于合同合同到期前六个月书面通知是否续租，否则，甲方应赔偿乙方六个月的房租费。合同到期，原告未收到被告乙方的书面通知；被告虽发一条短信，但短信是数据信息一种，不能认定为书面证据；另，短信内容强调自用，而非租给他人，明显属于欺骗；同时，双方补充规定约定：合同到期前六个月书面通知是否续租。这里到期前六个月应理解为提前六个月通知，而不是合同到期前六个月内任一天。如果理解为六个月内任一天，则对原告显失公平，对于显失公平的约定，不能作为定案依据。因为，这种表述未给原告留下足够寻房空间，由于原告从事眼镜生意，从寻房、装修、到搬迁都需要充裕时间。

2、对于补充规定中的“甲方应赔偿乙方六个月房租损失”的约定，这里的赔偿损失究其本意应是违约金，而不能是赔偿金，原因在于：

（1）、违约金是双方事先约定的，是合同的组成部分，是双方意思表示真实、协商一致的结果，其金额能够确定，应按事先约定执行；损害赔偿金则不具有事先约定性，属事后计算，它是根据守约方的具体损失来计算，其金额不能确定。本案中六个月房租损失是双方协商一致的结果，数额确定，成为合同不可分割的组成部分。

（2）、违约金的运用并不以实际损害发生为前提，不管是否发生了损害，当事人都应支付违约金，但最终违约金金额大小的确定可由法官根据案情加以确定；损害赔偿金则是完全以实际损失为赔偿依据。本案中，补充规定签订时，实际损失并未发生，合同双方也无法确定实际损失额的大小，因此，这里的赔偿损失，实质便是违约金。

（3）、违约金兼具惩罚性与补偿性，本案的发生正是由于被告的违约导致原告权益受损，对这种违约行为如果不从法律上加以惩戒，则势必助长毁约行为发生，进而损害诚实信用的民法基本原则。

（4）、普通民众限于法律知识贫弱，无法掌握众多法律术语，更无法对这些术语从法律层面加以区分，他们对法律的理解仅仅是从日常生活角度，从最低层次出发去理解，这往往会导致疑义的产生。作为法律人，对一个术语的理解，则需从法律角度出发，结合各种法律因素，综合各种证据，从客观实际出发，进而得出正确结论。本案中，之所以会出现赔偿损失的字眼，正是合同双方无法区分违约金和赔偿金所导致。因此，希望法院能够从实际出发，结合庭审，对本案做出合法合理判决。

以上代理意见，请法院予以充分考虑。

此致

XX区人民法院

代理人： 安徽家和律师事务所

汪  军   律师